日本非付费区：一区二区三区详解：免费区域的福利与选择，把握三大技术趋势 基金看好创新药“中国超市”破局者远洋：从工厂化造房到精细化操盘，一场轻资产赛道的降维打击但根据Perkins的说法，特朗普政府似乎将美元的地位视为一种负担。
在旅游、购物和探索日本这座充满魅力的城市时，有时会发现一些令人惊喜的现象——日本非付费区的存在。这些地方通常被视为免费区域，为游客提供了与众不同的体验，不仅包括了众多免费景点、美食和购物场所，还有着独特的福利和服务。本文将详细解读日本非付费区的一区、二区、三区，并探讨其免费区域的福利与选择。
我们来看看日本的非付费区是如何划分的。日本主要分为三个区域：A区、B区和C区。A区是东京市区内的中心地带，覆盖了大量的公共设施和商业区，如浅草寺、皇居等知名景点以及许多高端购物中心和百货公司。B区则位于东京周边地区，有许多自然公园和美丽的乡村小镇，如箱根、仙台等，这些区域的环境优美，适合徒步、骑行或者进行户外活动。C区则是日本国内的一些偏远地区，如北海道、九州等地，这里的人们生活在山林之中，保留着浓厚的传统生活方式，如温泉浴场、滑雪胜地等。这三个区域各有特色，为游客提供了一个多元化、多层次的旅行选择。
接下来，我们将介绍这些非付费区提供的各种免费服务和福利。首先是交通便利性，无论是在A区还是C区，都有公共交通工具可供使用，如地铁、公交、出租车等，方便游客到达各个景点和购物地点。许多非付费区还设有自行车租赁服务，让游客可以自由选择骑行或步行前往目的地，既锻炼身体又节约费用。而在B区，由于地理位置偏远，除了公共交通外，还可以通过租车自驾游的方式进入，享受远离城市喧嚣的独特体验。
这些非付费区的食物和购物也非常吸引人。A区的餐饮以日本传统料理为主，如寿司、拉面、天妇罗等，同时还有许多精致的小吃店和咖啡馆供游客品尝。B区的美食种类繁多，涵盖了从寿司到海鲜等多种口味，无论是当地特色的烤肉、烤鱼，还是新鲜的水果和蔬菜，都能在这里找到满足。而C区的购物则更为丰富多样，从传统手工艺品到现代时尚商品，应有尽有，满足不同游客的需求。
非付费区还有一些特别的福利和服务。例如，在A区的一些寺庙和公园，游客可以欣赏到丰富的历史文化遗产和自然景观；在C区的一些温泉和滑雪场，游客可以在寒冷的冬季享受到温暖的温泉和刺激的滑雪运动。有些非付费区还会定期举办各种文化活动，如音乐会、戏剧表演、艺术展览等，为游客带来丰富的文化体验。
日本的非付费区是游客探索日本、融入日本文化的重要窗口。它们以其独特的地理环境、丰富的内容和服务，为游客带来了全新的旅行体验，使他们在享受日式生活的也能深入了解和体验日本的文化底蕴。对于那些希望深度体验日本风情、寻找独特旅游体验的游客来说，日本的非付费区无疑是一个不容错过的宝藏之地。
证券时报记者 裴利瑞 一面是“电子群开始研究创新药”，一面是知名基金经理喊出“创新药的泡沫远比上轮CXO（医药外包）大”，高歌猛进的“吃药”行情站在了分歧的十字路口。 今年以来，创新药尤其是港股标的强势上涨，带动基金水涨船高，年内收益率最高的汇添富香港优势精选A大涨78.8%，长城医药产业精选A、永赢医药创新智选A、华安医药生物A等多只医药主题基金年内涨幅超60%，创新药已然成为今年基金业绩的“胜负手”。 面对火热行情，分歧的声音开始出现。在专业投资人眼中，当前创新药投资的逻辑支撑何在？技术脉络和投资主线如何把握？估值泡沫的衡量标尺又是什么？中国创新药在全球产业链中的地位究竟如何？证券时报记者采访了多位医药基金经理，详解创新药的投资主线。 价值发现与价格发现“双击” 在多位受访基金经理看来，今年波澜壮阔的创新药行情，源于一场价值发现和价格发现的“戴维斯双击”。 汇丰晋信医疗先锋基金经理李博康认为，近期创新药表现亮眼，主要受到两个方面影响：一方面，年初以来，人形 、人工智能等科技领域的进展和讨论度的提高，使得市场的风险偏好上行，以及对于中远期定价的接受度更高；另一方面，创新药行业自身的发展速度在今年以来不断加速验证，包括研发阶段的数据读出，商业化放量的验证，出海合作的密集落地等，让市场愈发清晰地看到了国产创新药的质量和效率的同时，也被国际合作伙伴给予了更加乐观的定价。 华安医药生物股票基金经理桑翔宇进一步详细阐述了中国创新药内部的蝶变，他认为，近期创新药板块表现比较突出，核心在于市场对于被低估的中国优质创新药资产的价值发现： 一是政策的极大支持。此前全链条支持创新药发展文件给予了创新药企业最大力度的支持，首发定价政策打开了创新药定价天花板。 二是中国创新药迎来DeepSeek时刻，工程师红利带来产业能力实质性提升。经过多年孵化，中国在大分子时代已经弯道超车海外，2020年时，全球5000万以上BD（商务拓展，通常指药企之间通过授权、合作开发等方式共享创新药研发管线）中来自中国的产品仅占5%，而这一比例在2024年提高到了30%，今年一季度进一步增至40%。中国创新药特别在ADC（抗体偶联药物）、双抗、TCE（T细胞衔接器）等领域已经具备全球一线竞争力。 三是全球MNC（跨国药企）面临未来十年的专利悬崖，抢购中国资产。2025年开始，全球MNC的核心产品陆续面临专利到期后的专利悬崖问题，同时美国可能要降药价，对于企业来说，补充管线同时降本增效最好的方式是购买中国创新药资产。 四是今年创新药产业基本面兑现度高。ASCO（美国肿瘤学大会）国产重磅品种较多且数据普遍较好，未来BD预期强烈，金额可能持续超预期。 平安医疗健康基金经理周思聪总结认为，2025年是国内创新药行业的“三个元年”——收入放量元年、盈利跨越元年和估值抬升元年，中国创新药将迎来“戴维斯双击”。 把握三大技术脉络选股 不过，创新药产业复杂，不仅内部差异巨大，且热点层出不穷，对普通投资者来说有很高的参与难度。 桑翔宇认为，当前，创新药有三大技术脉络，投资者可以跟着技术趋势去做投资判断： 一是ADC是化疗的升级。近几年，ADC是行业研发热点，它其实是一种精准的化疗，从药物特性上看，耐药和毒性会是ADC药物的短板，那么联合IO疗法（免疫疗法）使用，会是未来的一个趋势之一。另一个趋势是双毒素ADC开发解决现有ADC耐药的问题。 二是双抗IO是PD1的升级。某港股创新药的PD1/VEGF已经证明了双抗1+1＞2的双抗IO的产品特性，PD1/VEGF赛道比较火热，大金额BD层出不穷，是全球争抢K药500亿美元大市场的盛况；在PD1低表达或PD1耐药这个空白大市场上，PD1/IL系列已经开始有所突破，未来可能是不亚于PD1/VEGF的超级爆款。 三是TCE是CarT的平替：TCE在血液瘤上已经成功，在实体瘤上逐步探索，TCE国内外技术上保持一个水平线，未来看泛用性TCE、自免领域的临床验证。 在把握技术发展脉络的基础上，投资者可以自下而上选股寻找超额收益，但由于创新药壁垒较高，细分行业较多且行业之间差异较大，对于非医药专业的投资者，借道医药基金布局或许能够更好地参与医药板块的投资机会。 李博康表示，创新药自下而上的选股确实具有一定的专业壁垒。比如在分析的过程中，通常需要考虑靶点的潜在有效性和安全性，跟踪临床的进展，预判、解读每个阶段的临床数据，上市的成功率等；同时，也要考虑针对适应症的市场规模，现有和未来的竞争格局，上市后的放量曲线等；必要的时候，也需要借助产业科学家、医生等多方的反馈，去判断一款产品的潜力。 “自上而下的选股层面，我们会倾向于选择研发实力和执行力‘双强’的公司，尤其是平台型公司。另外，从行业节奏来看，我们倾向于抓住如ASCO等行业催化密集的窗口期进行紧密观察跟踪，当看到某条管线在任何阶段展现出更优潜力的初期，陪伴成长。对于优质管线而言，数据读出也许仅仅是加速成长的拐点，伴随着临床效果的验证，海外的潜在合作，以及相应的股价弹性是可以期待的。”李博康表示。 超预期验证应享有更高定价 不过，今年以来，创新药已经积累了较大涨幅，三生制药、 、科伦博泰生物等多只个股股价翻倍，市场上关于估值泡沫、投资风险的担忧声音越来越多。 比如，融通医疗保健基金经理万民远关于“创新药的泡沫远比上轮CXO泡沫大”的言论，便在市场引发了广泛讨论。他随后又更为详细地表达了对创新药的观点：“得益于政策支持、技术突破与国际化布局，中国创新药产业趋势长期向好，这也是国内医药投资最重要、弹性最大的主线之一。但随着越来越多的资金涌入创新药上市公司，部分资金可能会忽略创新药企业背后风险。个别上市公司股价虚高，甚至出现了估值泡沫。” 但永赢医药创新智选基金经理单林却认为，创新药是目前医药所有细分赛道中，中期维度基本面相对更好、逻辑更顺的板块，当下的创新药或许类似于2018—2019年的CXO，新药行情有望具备中期持续性。 另一位创新药研究人士也向记者表示，创新药行业的投资本质是“高风险、高回报”的科技博弈，其价值实现高度集中于“潜在重磅药物出现→专利期内商业化成功”这一窗口期，是一场捕捉阶段价值爆发的概率游戏。 “我们不否认创新药是现在最肥美的鱼，但高风险高回报的特性使其与传统的买入并长期持有价值投资模式存在差异，对投资的时点把握、风险管理提出了更高要求。所以我们现在的做法是不买管线早期的，只挑有双抗药物进入FDA优先审评的药企，进行分散配置。”上述人士进一步表示。 李博康则相对乐观，他认为，创新药的研发本就具有不确定性、脉冲性和爆发性，即具备“高科技”属性。因此，在验证尤其是超预期的验证后，理应享有更高的定价。 “以临床的推进为例，通常情况，一起国内的三期临床可能需要3年以上的时间，期间可能发生各种不确定的风险，导致临床进展的延期甚至失败。随着越来越多的公司熬过了不确定性最大的临床二期乃至三期的阶段，交给市场一份优秀的疗效数据时，理应给予更高的定价；尤其是当看到这些优秀的研发成果扎堆出现，并且陆续获得海外合作方的青睐时，我们可以对于中国创新药整体的研发实力、研发效率、研发成功率，乃至行业的爆发力有更高的信心。”李博康表示。 因此，李博康认为，当前时点，创新药的涨幅确实比较可观，伴随ASCO大会的圆满落幕，短期可期待的行业性的剧烈情绪催化相对有限，接下来可能会出现一定的分化，但验证临床效果，尤其是数据超预期的管线，可以期待未来趋势向上的成长曲线，以及附带的出海弹性，“我们依然强调临床数据的超预期是上调市场空间的起点，绝非终点”。 创新药“中国超市”可期 站在市场分歧的十字路口，或许，我们只有抛开短期涨跌，站在全球创新药竞合格局上进行审视，才能不被市场裹挟，找到中国创新药的真正坐标。 “我们非常认可，中国创新药企业已经迎来了自己的DeepSeek时刻，这一次是中国创新药产业系统性能力的提升。”桑翔宇表示，“大分子时代，中国不仅工艺优化能力极强，完整的产业链配套使得国内企业制造成本仅为美国企业的1/4左右，而且中国的双抗药物探索走在了前列，PD1/VEGF双抗是国内开发出来，包括目前比较耀眼的PD1/IL2都是国内公司首创，已经引领了新技术趋势。” 周思聪则认为，国内创新药企已经在过去十年经历了从规则遵守者到规则挑战者，再到规则制定者的三个重要阶段。近年来，国内创新药企开始在原有治疗领域开辟全新赛道，并且集体跨越盈亏平衡线，这与国际成熟药企的发展轨迹相似，一旦突破这个关键节点，有望开启长期上行趋势。 李博康认为，展望未来几年，市场最惊喜，也是最容易理解和看到的现象是，越来越多的创新药公司开始交出业绩答卷，且趋势向好。这既来自于优质管线放量的确定性，也来自于支付体系对于创新产品的支持，本质是患者的未满足临床需求得到了更好的满足。 “立足全球，我们认为国内创新药的国际竞争力不断加强是必然的趋势。由于海外跨国药企在未来3—5年内面临非常多的核心产品专利到期后销售额快速下滑，即‘专利悬崖’的压力，因此和中国创新药的合作也将成为他们重要的、常态化的选择，创新药‘中国超市’的概念将会在未来几年持续得到验证。”李博康说。
轻资产赛道崛起 但竞争红海里 “只看成功案例” 靠专业力制造确定性 远洋已踏上新征途 房地产轻资产赛道正经历新一轮洗牌。 根据克而瑞统计，2024年已有超百家房企涉足代建代管业务，2025年这个数据还在增长。如今，销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”，代建代管代销。 有同行朋友感慨道，“莫非，离开规模PK赛后，开发商的尽头是代建代管代销？” 地产黑铁时代，行业逻辑正在被颠覆。新一轮的游戏规则是什么？ 01 行业变局 ——开发商开始‘制造’专业力 代建代管市场在持续拓宽的同时，也因竞争者的增长而快速由蓝海转变为红海。 目前代建代管市场上竞争规则看似还没有成熟体系化，但是却又是异常直接残酷的。 超过七成委托方在招标时直言： “只看成功案例”。 更具体一点，委托方甚至只看同样特定条件下的成功案例。 来代建代管这挑水喝的“和尚”太多了，外来的“和尚”并不好念经，因为这个市场上的项目往往“个性条件”过多，难度也大。 在代建代管领域的需求端，当下的主流委托方多为地方政府平台公司、或国资平台公司，少数为过去黄金白银时代遗留的民企“前地头蛇”公司。他们手握存量地块却缺乏操盘能力诸多上一时期留下烂尾项目亟待“复活”。 从供给端看： 这是一个需要开发商输出真正专业能力来竞争的领域。不能只靠低价取胜—— 绿城、万科等头部企业早就开始贴身肉搏了，部分代建代管费用被压至销售额的1.5%以下。但代建代管费用再低，如果卖不出去，都不算数。 拼费用低，只能互损八千。还得看结果。“只有卖出去才算数” 。 从这个角度看，当开发商进入轻资产赛道，就是从资本游戏转向专业力战争的新规则，代建团队能否突破限制把产品向着市场需求的方向做对，营销团队能否“把死盘做活”，成为成功的真正试金石。 过去都说开发商只看“钱和地”，而现在，转向轻资产，开发商必须制作和出品专业力了。 02 两个案例 ——看懂远洋的‘问题楼盘手术刀’ 在由重至轻，从拼规模到拼专业能力的过程重，北方区域的代建代管赛场上，有一家“后起之秀”值得关注——那就是远洋集团。 远洋集团是一家创立于北京，大本营扎根北方区域，枝叶伸展至全国的老牌房企。从1993至2025年，三十多年来，这家企业经历了房地产的多轮变迁，拥有在不同周期阶段读懂市场、做好产品、卖好房子的专业能力和系统。 当远洋集团从规模路线走向轻资产发展、轻重并行的专业路线，这家企业在业内积累的能力、体系，特别是北方市场上丰富成功案例、城市客户口碑，为其轻资产的发展起到了极高的赋能作用。 值得关注的是，远洋集团在轻资产开拓过程中，一个全新的标签正在浮现——“产品医生”。 在青岛及济南等北方城市，不少国资委托方寻找代建代管代销的第一选择，正在指向远洋集团。 原因无他，远洋在北方城市的成功积累足够深厚，委托方在针对项目周边寻找对标成功案例时，总是少不了远洋旗下项目。 因成功案例进入委托方视野，因优秀方案和服务团队的重视度专业度拿下项目后。这两年，在北方市场，远洋凭借其“问题楼盘手术刀” 的精准操作，成功破解了多个棘手楼盘的困境 其中，青岛和济南两个特别的项目待建及代销的热销成果，奠定下远洋“产品医生”的新标签。 案例1 青岛繁花里 “滞销盘”的涅槃重生 在青岛，繁花里项目的改造代销，是远洋在轻资产化赛道上的经典之作。 这个曾因产品配置落后、业主口碑差等问题而滞销多年的项目，在远洋接手后，通过精准的市场定位、全面的产品升级和创新的营销策略实现了涅槃重生。 “代销是轻资产运作里最难的”这是业内的共识，因为考核的标准是唯一的“只有卖出去才算数。” 同时遇到的困难往往也是最多的——因为介入的阶段太靠后，能改变的极少，但是难度往往很高：如何好卖，为什么要花钱委托你呢？ 青岛繁花里，曾经就是一个委托方眼中的“老大难项目” 这个位于青岛市北核心区的楼盘曾是业内人眼中的“僵尸盘”。 项目18年拿地，19年12月开盘，2020年重新启动销售后，先后进驻4个营销代理团队，共计去化40套，剩余157套住宅，销售停滞近4年。 其核心问题是，在一个小户型是主流需求、客户喜欢封闭式社区的市场，这个项目却做了开放式社区和148- 160㎡的大户型，难以满足市场需求。同时在交付后，社区还存在部分业主的维权问题。 在这个项目中，远洋凭借精准的“三刀”破局： 一是物理再造： 远洋投入 300 万进行改造，将开放社区转变为封闭式，重塑归家动线。同时拆除商业连廊增设儿童乐园，使得老业主投诉率大幅下降，不再对项目的重新销售形成负面影响。 二是施展“户型魔法”： 针对现有的大户型，团队提供了 多套性价比高且易操作“空间手术”方案给客户，并结合全新样板间和视频方案呈现。 尤其是155户型和160户型，均结合业主需求做了多套户型拆改模拟方案、卫生间、厨房、柜子收纳系统都做好的精装修的调整方案，让客户直观可见，且单套改造成本均控制在客户可接受的合理范围以内。 三是汇聚资源，打好“首开热销战”： 虽然营销难度高，但远洋并没有直接上“费用”用钱解决问题。而是用专业能力把一分钱当三分花，集中资源做到首开热销，以首开热销势头带动后续持续热销。 据悉，大部分的营销费用团队都用在了首开上，通过紧扣客户需求、联动趋势话题包装等精准营销为首开造势，并在首开中拿出最高性价比最好卖的资源吸引客户。高吸引力产品加营销保障现场火爆，后面的一切才能水到渠成。 于是，最终的战绩是： 远洋凭借精准策略，蓄客23 天便清空了148㎡的存量，达成完美开盘：开盘单日来访超300组，100%认筹转化率、指标达成163%；更在 4 个月内清盘完成委托要求，月均流速35套，打破滞销魔咒，快速清盘，力压周边其他品牌房企新项目。荣登市北李沧双区周边竞品流速TOP1。 案例2 济南历城城发观山樾 看远洋如何差异化“化劣为优” 在济南，远洋代建代销的观山樾项目则展示了远洋在差异化营销方面的卓越能力。面对项目的诸多不利因素，如西临鲍山公墓、东侧临老旧社区等，远洋通过深入的市场调研和精准的客户分析，制定了一套差异化的营销方案。 从周边地理环境上看，济南观山樾的地理位置存在明显不利因素，西邻鲍山公墓，东靠老旧小区，还有高压线贯穿地块。但远洋在加入项目后，采用了一系列化劣为优的发展方案。 一是践行远洋阳光购房，将不利因素现场公示，让每组客户能在看房过程中，知悉真实情况，不避讳。 二是从产品出发，做差异化的精准狙击：借助27 米限高优势，打造高性价比的纯 7 层洋房，与周边竞品的“伪洋房”形成鲜明对比。同时团队进行了极为精细化的多轮本地客户需求研究，其中110、128㎡户型经过团队的 56 版方案打磨才最终确定，并因此成为了备受市场认可的“断货王”、 “王炸户型”。 三是教育破局，远洋团队积极协调委托方，推动将项目学区从普通学校换成历城名校鲍山学校，赢得客户和市场口碑。 四是极限蓄客，前期在无示范区的情况下，远洋团队扫遍周边老旧小区，紧抓地缘客户、强自拓、发动三级渠道，以客户量取胜，最终以营销火爆创造出热销氛围以及销售的良性循环。 最终，团队的战绩是： 济南观山樾在2024年12月首开，认购、签约、回款三项指标超额达成委托方要求，其中认购完成率140%，签约完成率151%，回款完成率131%，首开资源去化率80%。2025年上半年，该项目继续热销，连开连罄。 03 轻资产的‘远洋路径’ ——从“造房子”到“造确定性” 远洋通过这两个案例，充分展示了其再塑问题楼盘的能力，为行业提供了宝贵经验。 当行业仍沉迷“渠道为王”，远洋已构建出“营销工业化”的三重壁垒雏形： 一是诊断系统： 例如，案例中，济南团队以“三轮深访制”（客户陌拜→竞品对标→方案验证），128㎡户型历经56稿迭代。 二是技术武器库： 青岛项目呈现出团队的“老盘焕新法则”，从社区改造到营销均进行标准化输出。 三是战时动员力： “代建代销拼的不是销售技巧，而是把‘不可能’拆解成‘作战地图’的能力。” 一位业内老朋友对地产财富说。 他最看好远洋团队的，就是作战拆解能力。 当同行还在为分销佣金厮杀时，远洋团队已经能用少量改造费和大量专业能力，撬动高额度货值——这恰是制造思维对传统开发的降维打击。 更难得的是，远洋团队还具备委托方们最认可的“三板斧”。 一是因为懂市场、有实力，因而具备“敢对赌的态度”，能够切实满足委托方需求、给予资本方保障。 二是团队成功案例中已积累出“可复制的打法” 最后是这个团队，能给出“实打实的去化速度”。 当勒·柯布西耶“住宅是居住的机器”宣言提出百年后，房地产的工业革命正从生产线蔓延至营销端。远洋的实践揭示新规则： 有一部分未来属于“产品医生”。 在存量市场中，尚有一批被贴上问题标签的项目，是等待被专业激活的沉睡资产。 远洋让我们看到，当专业主义成为新通货，“问题楼盘复活者联盟”的征途才刚刚开始。 目前，远洋轻资产的旅程虽才起步，但该团队仅仅在北方区域，就已手握着多个代建项目蓄势待发。 展望未来，从造房子到造确定性，赢得市场满足资方委托方，远洋值得期待。 责任编辑：彭紫晨